Usucapiòn. Definicion breve "terreno u propiedad en estado de abandono y despojada de habitantes a la cual alguien o varios "cuidan" por 10 años pagando impuestos o mejorandola. Otra definiciòn.
El término
ussser o
usucapio proviene del latín
usus+capere, es decir, adquirir por el uso.
Es necesario distinguir a la prescripción adquisitiva de la prescripción extintiva pues, por influencia francesa, se intentó reconducir a unidad dogmática la categoría de prescripción. Incluso, algunos Códigos Civiles les intentan dar un tratamiento unitario
v.gr. el francés de 1804, el chileno, etc.
 |
| "NO HAY PEOR CIEGO QUE EL QUE SE NIEGA A VER" |
Existen dos teorías que explican la existencia de la usucapión. Por un lado la
teoría subjetiva señala que el fundamento está en la renuncia, el abandono o la voluntad de renunciar al derecho real que tiene el titular no ejercitando ninguna acción de defensa frente a la posesión de otro. Sin embargo esta teoría hay que rechazarla pues bastaría con demostrar que esa voluntad de renuncia no existe para invalidar la usucapión. Por otro lado, la
teoría objetiva, que es la más aceptada, señala que el fundamento es dar certeza y seguridad a las relaciones jurídicas consolidando las titularidades aparentes, es decir, el statu quo de la posesión.
Documento de caracter publico.
Local.
Sobre usucapaciòn ES DECIR SIN PONER UN PESO HACERSE PROPIETARIO.
No es mal negocio teniendo en cuenta que la valuacin de la propiedad es de 86.000 pesos para ARba, mas el coeficiente Vir 2.56 arroja un total para la agencia de recaudaciòn impositiva unos 220.000 doscientos veinte mil pesos. YA VEREMOS UN SUPERMERCADO AHI SEÑORES!!!
SEPAN como se hace plata en 25.
Valuacion real, por 230 metros cuadrados tranquilamente el millon de pesos.
En Mercedes, a los 9 días del mes de marzo de 2010, reunidos en Acuerdo Ordinario los señores Jueces de la Sala Tercera de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial Mercedes de la Provincia de Buenos Aires, Dres. Carlos Alberto Violini y Luis María Nolfi, con la presencia de la Secretaria actuante, se trajo al despacho para dictar sentencia el expediente número 507 caratulado: "E. J.G y N.M.L c/ E.J.J s/ Usucapión¨.-
La Cámara resolvió votar las siguientes cuestiones esenciales de acuerdo con los arts. 168 de la Constitución y 266 del Código de Procedimientos:
1ª) ¿ Es justa la sentencia apelada de fs. 128/130 vta.?
2ª) ¿Qué corresponde decidir?.
Practicado el sorteo de ley dio el siguiente resultado para la votación: Dres. Luis María Nolfi y Carlos Alberto Violini.-
V O T A C I O N
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA, el señor juez Dr. Luis Maria Nolfi dijo:
1) La sentencia de fs. 128/130 vta. rechazó la demanda de adquisición de dominio por usucapión breve interpuesta por los actores Juan Gabriel Eguia y Mirta Liliana Nicora en representación de su hija menor de edad L.Y.E .de la cual tiene la tenencia, contra Juan José Eguia, con costas, respecto del inmueble ubicado en la calle 33 entre 5 y 6 de la ciudad de Veinticinco de Mayo, nomenclatura catastral .Circ. I, Secc. A, Manz. 48, Parc. 14-c, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble en la matrículo 9900 del partido de 25 de Mayo (109).-
Apelan los actores (fs. 131) conforme los agravios de fs. 138/144 no respondidos (v. fs. 145).-
2)El magistrado presentenciante argumenta en síntesis, lo siguiente:
Que la usucapión breve designa un caso especial de prescripción adquisitiva de cosas inmuebles en el que se requiere un plazo menor de posesión – diez años- que el previsto para la usucapión ordinaria o larga, además de requisitos propios o especiales: justo título y buena fé (art. 3999 del C.C.).-
Que solo puede invocar esta prescripción corta quien posee justo título sobre el inmueble, es decir el acto juridico idóneo para transmitir un derecho real (vgr. compraventa, permuta, donación, etc) que reune la forma requerida (escritura pública), pero tiene una falla en los recaudos de fondo que lo diferencian del título suficiente; y si el adquirente obró de buena fé, ignorando el defecto, el Código le permite consolidar su situación luego de diez años.-
Que el justo título apto para la usucapión breve debe cumplir con los requisitos de forma exigidos por la ley.-
Que los actores pretenden hacer valer un convenio que sus padres efectúan en el juicio de divorcio por el cual acuerdan donar la nuda propiedad del inmueble en cuestión a sus hijos menores, donde incluso nada se dice sobre la aceptación de la donación, y en el que expresamente se deja constancia que la ex cónyuge Mirta Liliana Nicora suscribe un poder irrevocable a favor de Juan José Eguia para que cumplimente la " adjudicación" de lo que cabe inferir que lo habilitaba para el otorgamiento de la escritura de donación (v. cláusula segunda del acuerdo de fs. 42 del expediente 3995 agregado por cuerda).-
Que el acuerdo carece de la forma prescripta por la ley para las donaciones y no puede ser considerado justo título, porque deben ser efectuadas por escritura pública bajo pena de nulidad (art 1810 inciso 1.), siendo su forma constitutiva, y ni siquiera permite la ley recurrir a la norma del artículo 1185 del C. Civil, en la demanda de escrituración.-
Que el acuerdo además contempla la adjudicación de otros bienes entre los cónyuges y se homologó previo cumplimiento del pago de tasa de justicia y sobretasa, recaudo que no fue cumplido.-
Que nunca se ordenó la inscripción del convenio en relación a los bienes adjudicados entre los cónyuges, ni estaban dadas las condiciones para hacerlo , ya que no se acompañaron informes sobre inhibiciones que acrediten que las partes estaban en condiciones de disponer de sus bienes.
Que en el informe de anotaciones personales de fs. 123/124 consta que Juan Joé Eguia esta inhibido.
Que pretender equiparar ese acuerdo a la escritura pública exigida por la ley como justo título, además de ser jurídicamente erróneo, permitiría al donante burlar al acreedor inhibiente.
3.-Plataforma fáctica
La mejor comprensión de la solución que propondré a mi colega exige un relato sintético de lo acontecido en la instancia anterior:
La demanda fue interpuesta el 28 de diciembre de 2007por Juan Gabriel Eguia y su hermana, entonces menor de edad, L.Y.E. (19/06/90), representada por su madre, Mirta Liliana Nicora.
Plantean la "usucapion breve" respecto de la fracción de terreno ubicada en la localidad de 25 de Mayo, partido de 25 de Mayo, provincia de Buenos Aires, individualizado como Circ. I, Secc. A, Manzana 48, parcela 14 c., partida 22352, con una superficie total de 214,12 metros cuadrados, según título, y de 221,29 metros cuadrados según plano 109-40-2007.-
Invocan como justo tìtulo el acuerdo de distribución de bienes post- disolución de la sociedad conyugal de sus padres celebrado el 22 de noviembre de 1994 y homologado el 7 de diciembre del mismo año ( v. fs. 42/44 vta y fs. 46 " Nicora., Mirta Liliana y Eguia, Juan José s/ Divorcio Vincular y Disolución de la Sociedad Conyugal", que se encuentra apiolado a los presentes).-
Consta informe de ocupación a fs. 93/4 y vta, donde se describe que el inmueble lo ocupan Mirta Liliana Nicora, su pareja, Juan Gabriel Eguia (actor) y L. Y. E. (coactora) (19 de junio de 2008; art. 375 del CPCC).-
Surge asimismo que los servicios estan registrados a nombre del demandado (v. fs. 104/105).-
3-1.-El 30 de mayo de 1994 el demandado y su entonces cónyuge Mirta Liliana Nicora inician el proceso de divorcio consensual dictàndose sentencia el 2 de agosto de 1994.-
En noviembre del mismo año ambos celebraron un convenio de particiòn total del patrimonio conyugal y transmiten la posesiòn y el dominio del inmueble en cuestiòn a los hijos Juan Gabriel y L.Y, contando en ese entonces con 8 y 4 años respectivamente.-
Cabe aclarar que nada obsta a la adquisición del dominio por usucapión la existencia de medidas cautelares trabadas al demandado, como las que indicó el magistrado anterior, ello, claro está, de surgir probado que operó la usucapión a favor de la actora.
4.-Necesarias consideraciones de derecho
La usucapión nace históricamente y se explica dogmáticamente como un instrumento de prueba de la propiedad.
Pero por la inseparable e indisoluble unión entre propiedad y su prueba, la usucapión hace algo más que probar la propiedad; en realidad, define el concepto jurídico de propiedad: Es el título de propiedad en cuya virtud se define la esencia misma de una posesión vestida por el transcurso del tiempo, y tiene como base, como lo expresa Moisset de Espanés, la actividad de un sujeto que posee una cosa y ejercita sobre ella durante un tiempo prolongado las facultades correspondientes a determinado derecho real (v. aut. Cit – " La prescripción adquisitiva decenal. Justo Titulo y boleto de compraventa", en Revista Notarial de Còrdoba, 1978, Nro. 36, p. 15, y J.A. 1979-II-4).-
Tradicionalmente todos los sistemas juridicos distinguen por lo menos dos plazos de prescripción adquisitiva: uno màs extenso, que protege a cualquier poseedor, cuente o no a su favor con tìtulo de adquisición, y aunque haya procedido de mala fé; el otro más breve –que en nuestro país y en muchos otros es de 10 años- concede el privilegio de que la situación se consolide más ràpidamente, pero exige que a la posesión se sumen algunas circunstancias adicionales.-
Se toma en cuenta que el poseedor tiene razones para considerarse verdadero propietario, pero se requiere -en nuestro Còdigo- que cuente además con " justo tìtulo" ; la simple creencia de ser titular de un derecho real no es suficiente, sino que esa convicción debe estar justificada por una causa válida de adquisiciòn (compraventa, donaciòn, permuta o cualquier otra que produzca esos efectos) , y además el tìtulo debe estar revestido de las solemnidades necesarias (artìculo 4010 del Cód. Civ), es decir, debe constar en escritura pública (art. 1184 y nota al art. 4012, ambos del Cód. Civ).-
Espín, que se ha ocupado en varias oportunidades del " justo tìtulo" recuerda se encuentra en relación con la " función legitimadora de la adquisición dominial" , y ésa es la razón por la cual no cualquier tìtulo es admitido para dar fundamento a la abreviacón del plazo. Quedan en el camino el tìtulo putativo (que no es verdadero tìtulo ya que no se aplica a la cosa poseida), como así también los tìtulos nulos por defectos de forma (art. 4012 del Cód. Civ.) y muy especialmente – en nuestro ordenamiento jurídico- aquellos que no están revestidos de las "somenidades exigidas para su validez" (art. 4010 del Cód. Civ).-
Se puede afirmar entonces que la prescripción decenal es una forma de adquisición a "non domino" . El adquirente goza de título y modo. El tìtulo esta revestido de todas las solemnidades necesarias y la tradicción se ha efectuado. ¿Qué falta entonces?. Nada más, ni nada menos que la calidad de propietario del enajenante.-
El propio Velez Sársfield se encarga de señalarlo en la nota al artículo 4010 diciéndonos " ....Cuando se exige un justo tìtulo no es un acto que emane del verdadero propietario, puesto que es contra él que la ley autoriza la prescripción. Precisamente el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión, es lo que la prescripción tiene por objeto cubrir".-
Sin embargo, Norberto Manuel Abeledo en su trabajo sobre el justo tìtulo (publicado en la Revista del Notariado Nro. 854, pág. 58) describe que son requisitos de la usucacpió breve, como el mismo artículo lo norma, la posesiòn durante el tiempo y las condiciones que la ley exige : justo tìtulo y buena fé. Por lo tanto, la prescripción decenal del articulo 3999 del Cód. Civ. no es de "adquirir" ; la cosa ya está adquirida con titulo y buena fé ; no hace mas que consolidar la adquisición hecha.-.
Aubry y Rau conceptuaron con claridad una definición juridica sobre el particular: Decían : "Se denomina justo titulo un titulo que considerado en sí , es decir, con abstracción de si emana del verdadero propietario y de una persona capaz de enajenar, es apto para conferir un derecho de dominio"-
En este caso, estamos en presencia de un convenio de adjudicación de un bien inmueble de calificación ganancial de padres a hijos menores homologado judicialmente post disolución conyugal , con la forma de un autocontrato. En efecto, los padres de los beneficiarios y ex-cónyuges, disuelta la mal llamada sociedad conyugal reasumen su autonomía y pueden liquidar sus bienes en la forma que mejor les plazca.-
Podria añadirse, en el supuesto de concebirla como una donación (la incapacidad de obrar de los donatarios al momento del perfeccionamiento del contrato, son claras pero no impide que posean) que de los términos del contrato de adjudicación surgen las circunstancias que autorizan a presumir la aceptación tácita de Juan Jose Eguia y Mirta Liliana Nicora en ejercicio de la representación legal de sus hijos como destinatarios de la oferta de la cosa donada.
A mayor abudamiento, conforme surge de la cláusula sexta del convenio precitado (v. fs. 44 del proceso de divorcio acollarado), las partes otorgantes solicitaron la homologacion judicial del convenio (v. fs. 45, del mismo) y el magistrado así procedió a fs. 46, adquiriendo las certezas ideologica, material y temporal propias del documento publico (el valor como instrumento público es el mismo para todos los instrumentos publicos y es el que le acuerdan los arts. 993 a 995 del Código Civil), Tal enunciado habilitaba otro camino de consolidación del fin del contrato no recorrido por los aqui demandantes (art. 375 del rito).-
Recapitulando. Hay acuerdo entonces en que los pactos celebrados después de la sentencia de divorcio tienen plena validez, pues estando disuelta la sociedad conyugal no hay interés superior expresado en normas que adquieran carácter de orden público. "La institución que el orden público quisiera proteger ya no existe. Se trata de un conjunto de bienes que integran la masa en estado de indivisión postcomunitaria que los cónyuges deberán repartirse entre sí"; por lo tanto, su validez no puede ser discutida (Bossert, Gustavo, "Convenios de liquidación entre cónyuges", LL 149-968; Minyersky de Menassé, Nelly, "Convenios de liquidación de la sociedad conyugal" en "Enciclopedia de Derecho de Familia", t. I, Ed. Universidad, Bs. As., 1991, p. 685).-.
Incluso también podría interpretarse el caso como de adquisición exclusiva por partición o adjudicación entre condóminos. Como este acto es declarativo de derechos (arts. 2695 a 2697, Cód. Civ.), el título estará formado por el acto constitutivo del derecho real de condominio con el complemento del acto de división.-
Por cualquiera de los cauces descriptos, queda claro que no debe confundirse el justo titulo como acto juridico causa del derecho real , con la forma instrumental que lo recubre. Y esto me faculta a postular que más allá de lo expuesto existe otro ingrediente fundamental, que al decir de Tropolong, es la buena fe que purfica al título de cualquier interferencia y lo rehabilita a los ojos de la conciencia. Máxime en una situación en la cual los actores Juan Gabriel y L.Y.E habitan la casa desde fines del año 1994. (v. declaraciones testificales de fs. 112/113 y 115; art. 456 del CPCC).-
A esta altura surgen los siguientes interrogantes::
¿Puede confundirse el justo titulo como acto juridico causa del derecho real con la forma instrumental que lo recubre?. ¿.Puede prevalecer en el caso concreto la forma de lo instrumentado con el verdadero sentido de la voluntad formalizada por los contratantes, con sus resultados queridos?. Y en caso de discordancia ¿ lo fáctico, es decir, lo que realmente ocurre, predomina sobre una rigurosidad normativa que en apariencia es incompatible con lo establecido en el documento o respecto de lo que ha sido asentado de alguna manera?.-
Lo hasta aquì descripto y argumentado me genera el siguiente pensamiento:
El proceso no puede ser conducido mecánicamente, puesto que de esa manera, se logra ocultar la obtención de la verdad jurídica objetiva, y renunciarla resulta incompatible con el adecuado servicio de justicia que garantiza la defensa en juicio consagrada en el artículo 18 de la Constitución Nacional (CS, fallos, Dig. XIV, nº15,p.732). El ocultar aquella verdad jurídica objetiva (referido aquella relacionada con los datos reales) por exceso ritual de interpretación o aplicación normativas, conduce inexorablemente al proceso a la frustración del derecho para su aplicación. No se logra adecuar la finalidad para la que se ha establecido.-
La noción de verdad jurídica objetiva se relaciona con la existencia de las circunstancias de hecho, pero no cualquier hecho, sino de aquéllos que, de un modo u otro, resultan relevantes o decisivos para la justa resolución de la causa. Fue en el caso Colalillo la Corte Federal declaró "...que los jueces deben utilizar todos los poderes asignados para llegar a la verdad jurídica objetiva...".- (el resaltado me pertenece).-
En definitiva, el activismo judicial, pues, se atribuye un sistema que tiene en mira la justicia del caso (confr. Max Flores: "Sistema Dispositivo y Verdad Jurídica Objetiva: su correspondencia" Revista Iberoamericana de Derecho Procesal Garantista 2008).-
En síntesis, considero que el título se conforma por el acto jurídico de adquisición (confr "La prueba en los derechos reales" por Elena Highton), corporizado en una sentencia que homologa un contrato de adjudicación de padres a hijos y surgente de él un derecho de adquirir la propiedad., cualidad que montada a la de la buena fe , el transcurso del tiempo legal, y la posesión en cabeza de los actores, componen el núcleo firme de procedencia de la usucapion breve (art. 384 del CPCC.).-.
Con el preciso alcance que se desprende de lo expresado en los considerados precedentes, corresponde revocar la sentencia apelada de fs. 128/130 vta. y hacer lugar a la demanda declarando adquirido el dominio por prescripción decenal la propiedad del inmueble individualizado según datos de catastro como Circunscripción I, Sección A, Manzana 48, pàrcela 14 c., partida 22.352, con una superficie total de 214 metros cuadrados (según título) , y de 221, 29 metros cuadrados (según plano de posesión 109-40-207), de la localidad y partido de 25 de Mayo a nombre de los actores Juan Gabriel Eguia y L.Y E., y una vez abastecidos los recaudos de ley se procederá a la expecición en la instancia de grado y por el actuario de la documentación pertinente a los fines de ordenar la cancelación de la inscripción registral vigente en la matrículo 9900 de 25 de Mayo ( 109) a nombre de Juen José Eguia, y proceder a la nueva inscripción en la citada matrícula a nombre de los actores (arts. 31, 51 y concs. de la ley 8904 y art. 21 y concs. ley 6716 reformada por la ley 10.268), con costas de ambas instancias al demandado vencido (arts. 2505, 4010 concs. y coincs., del Código Civi, y 68 del rito).-
Por lo tanto a esta esta primera cuestión VOTO POR LA NEGATIVA.-
A LA MISMA PRIMERA CUESTIÓN: El señor Juez DSr. Carlos Alberto Violini, aduciendo análogas razones, dio su voto también por la NEGATIVA-
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, el Sr. Juez Dr. Luis María Nolfi dijo:
En mérito al resultado de la votación que antecede, el pronunciamiento que corresponde dictar es:
1º.REVOCAR la sentencia apelada de fs. 128/130 vta. y hacer lugar a la demanda, declarando adquirido el dominio por prescripción decenal del inmueble individualizado según datos de catastro como Circunscripción I, Sección A, Manzana 48, pàrcela 14 c., partida 22.352, con una superficie total de 214 metros cuadrados (según título) y de 221,09 metros cuadrados (según plano posesorio 109-40-2007), de la localidad y partido de 25 de Mayo (109), a nombre de los actores Juan Gabriel Eguia y L.Y.E, y una vez abastecidos los recaudos de ley se procederá a la expedición en la instancia de grado y por el actuario de la documentación pertinente a los fines de ordenar la cancelación de la inscripción registral vigente a nombre de Juan José Eguia que se registra en la matrícula 9900 (109) y proceder a la nueva inscripción en la citada matrícula a nombre de los actores (arts. 31, 51 y concs. de la ley 8904 y art. 21 y concs. ley 6716 reformada por la ley 10.268),-
ASI LO VOTO.-
A LA MISMA SEGUNDA CUESTIÓN: El Señor JuezDr Carlos Alberto Violini, aduciendo análogas razones, dio su voto también en el mismo sentido.
Con lo que se dio por terminado el acuerdo, dictándose la siguiente
SENTENCIA:
Mercedes, 9 de Marzo de 2010.-
Y VISTOS:
Considerando que en el acuerdo que precede y en virtud de las citas legales, jurisprudenciales y doctrinales ha quedado establecido, que la sentencia de fs. 128/130 vta.debe ser REVOCADA.-
POR ELLO y demás fundamentos consignados en el acuerdo que precede SE RESUELVE:
1º.REVOCAR la sentencia apelada de fs. 128/130 vta. y hacer lugar a la demanda, declarando adquirido el dominio por prescripción decenal del inmueble individualizado según datos de catastro como Circunscripción I, Sección A, Manzana 48, pàrcela 14 c., partida 22.352, con una superficie total de 214 metros cuadrados (según título) y de 221,09 metros cuadrados (según plano posesorio 109-40-2007), de la localidad y partido de 25 de Mayo (109), a nombre de los actores Juan Gabriel Eguia y L.Y.E, y una vez abastecidos los recaudos de ley se procederá a la expedición en la instancia de grado y por el actuario de la documentación pertinente a los fines de ordenar la cancelación de la inscripción registral vigente a nombre de Juan José Eguia que se registra en la matrícula 9900 (109) y proceder a la nueva inscripción en la citada matrícula a nombre de los actores (arts. 31, 51 y concs. de la ley 8904 y art. 21 y concs. ley 6716 reformada por la ley 10.268),-
2ª.IMPONER a la parte demandada las costas de ambas instancias.-
REGÍSTRESE.- NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE.
Fdo. Carlos Alberto Violini. Luis Maria Nolfi. Ante: Silvana Metetieri. Sec.
EL PODER ES IMPUNIDAD?
Las carrozas son el atractivo artesanal de mayor tamaño de los desfiles de Carnaval. Siempre sobre la base de la técnica de la cartapesta, estas grandes estructuras, por lo general montadas sobre un sistema con movilidad propia, han ido creciendo con el correr de los años en complejidad y perfección. Puede llegar a medir hasta 20 metros de longitud, montadas sobre dos o tres carros, y además del dominio de la técnicas de la cartapesta, con la que se definen las imágenes, los artesanos necesitan aplicar conocimientos de mecánica, electrónica y física. El tiempo de elaboración de cada obra es de seis meses promedio. 
Entradas
